zondag 24 januari 2016

De woningmarkt in 2016.





De woningmarkt in 2016. 

De afgelopen twee jaar moesten wij als makelaars regelmatig rennen om het vege lijf te redden. De reden hiervan wordt verderop in dit verhaal wel duidelijk. En wij hebben geen glazen bol, maar we verwachten toch dat dat dit jaar minder nodig zal zijn omdat de markt nog steeds aan het verbeteren is. Ik had dan ook als goed voornemen hierover een columnpje te schrijven in januari. En wel na de 2e donderdag van het jaar, als de kwartaalcijfers van de NVM bekend zijn. Bij deze dus.

Want om de toekomst in te schatten is het goed eerst eens even te kijken hoe het de afgelopen jaren is gegaan in de Reeshof. Bijgaand wat cijfermateriaal uit de NVM systemen. In de crisisjaren 2009 tot en met 2013 zijn er in dit stadsdeel 1267 woningen verkocht. Dat is dus gemiddeld zo’n 253 per jaar. In 2014 waren het er vervolgens ineens 440. Een behoorlijke stijging dus. Bedenk wel dat een gedeelte van de stijging is toe te wijzen aan de nieuwbouwproductie in Koolhoven en Dalem Zuid, een tak van sport die in de crisisjaren zo goed als stil lag. Maar ook dit zijn verkopen.
In 2015 zijn er vervolgens 522 woningen verkocht, althans volgens de stand der gegevens op het moment van dit schrijven. Ook hier zitten nieuwbouwwoningen tussen. Maar goed, stijging is stijging. Daarbij kan worden opgemerkt dat de transacties zich in 2014 zo’n beetje beperkten tot 250.000 euro. In 2015 hebben we deze grens zien verruimen tot ca. 400.000 euro. Logisch; verkopers uit het lagere segment schuiven deels door naar het wat hogere segment. 

Het ziet er dus allemaal gezond uit. Behalve op één puntje. En wel een belangrijk puntje: de transactieprijzen. Hier is iets geks aan de hand met Tilburg. De transactieprijzen zijn hier halsstarrig op het niveau van 2014 blijven hangen. Ook de cijfers van donderdag laten nauwelijks beweging zien. En dat terwijl in de regio om ons heen de transactieprijzen al wel met ettelijke procenten gestegen zijn. Dat is vervelend want dit leidt nogal eens tot teleurstellingen bij bestaande en potentieel nieuwe opdrachtgevers en het heeft ons vak een stuk gevaarlijker gemaakt. Zij lezen en horen over stijgende huizenprijzen (beter: stijgende transactieprijzen) en rekenen zichzelf alweer rijk. Wanneer ik bij waardebepalingen bij de mensen thuis kom en vertel wat de woning op dit moment waard is, leidt dat nogal eens tot emotionele reacties: De één valt stil, de ander barst in snikken uit en de derde rent naar buiten naar de berging, op zoek naar zijn dubbelloops jachtgeweer. Dit is dan ook de reden dat ik tegenwoordig maar de stoel kies die het dichtst bij de nooduitgang staat ….

Tilburg zit met dit merkwaardige gedrag op een eiland in de provincie. Breda, Waalwijk, Oisterwijk, Den Bosch en bijvoorbeeld Eindhoven laten allemaal transactieprijsstijgingen (mooi woord voor Scrabble) zien. En Tilburg niet. Nog niet tenminste. En waarom? Geen idee. Mogelijke verklaringen zitten in het feit dat het van oudsher een stad is met relatief weinig “geld”. Ik las begin december dat Tilburg de armste gemeente van Brabant is. Google maar eens op “Tilburg” en “armste stad”. Verder laat ik dit graag over aan een demograaf.

Maar als makelaar durf ik er wel een verwachting voor 2016 aan te koppelen. Als we zien dat de aantallen verkopen nog steeds toenemen en de ons omringende gemeenten steeds duurder worden t.o.v. Tilburg, dan is het te verwachten dat we ook hier in 2016 eindelijk stijgingen van de transactieprijzen gaan meemaken. Tilburg is namelijk in twee jaar tijd naar verhouding goedkoper geworden en dat trekt kopers. Tel daarbij op dat de voorraden bij de makelaars kleiner worden en de rente nog steeds laag blijft o.a. door nieuwe hypotheekaanbieders op de markt. Dan levert dat de ideale cocktail die stijgingen van transactieprijzen ook hier zal gaan opleveren.
Mooi! Kunnen wij weer zonder kogelvrij vest op pad.