Eindelijk lente? Verval en heropleving van de woningmarkt.

Eindelijk lente?

Als ik dit stukje schrijf zijn net de kwartaalcijfers van de NVM bekend gemaakt. En die waren zeer positief. Eindelijk is na een hongerwinter van 5 jaar de lente aangebroken. Vorig jaar zagen we op kantoor de markt al verbeteren, of zo u wenst: minder slecht worden, maar de afgelopen weken waren echt bijzonder. Onderbouwt in cijfers: In de eerste twee maanden van vorig jaar verkochten wij slechts 3 woningen, nu in dezelfde periode 15 stuks. Van onze collega’s horen wij soortgelijke geluiden. Er is dan ook een einde gekomen aan de woningmarkt recessie zoals deze vijf jaar geweest is. Maar niet zonder slachtoffers; ca. 30 % van de woningeigenaren staat “onder water”. Collateral Damage van de keuzes die in Nederland de afgelopen decennia gemaakt zijn. Even een terugblik.

Eigenlijk is er wat raars gebeurd in ons land tijdens de recessie t.o.v. de ons omringende landen België en Duitsland. Bij ons zakten de huizenprijzen enorm, daar waar dat bij de buurlanden niet gebeurde. De reden hiervoor is dat de overheid besloten heeft vanaf 2009 de hypotheekregels geleidelijk maar stevig aan te scherpen. Hierdoor werd er bovenop een economische crisis een extra woningmarktcrises gecreëerd.

Al decennia lang is er over gesproken dat het Nederlandse hypotheekstelsel met ruime financieringsnormen en renteaftrek faciliteiten niet in de pas liepen met de ons omringende landen. En iedereen zag ook wel aankomen dat daar een keer iets aan gedaan zou moeten worden. In de jaren van onstuimige prijsstijgingen (1995-2005) zagen wij de transactieprijzen  soms wel met 10% per jaar omhoog gaan. Dit waren de jaren waarin er voor de overheid een gouden kans lag om de leennormen flink aan te scherpen.

Slechte timing.
De politiek durfde dit echter niet aan en liet deze uitgesproken kans voorbijgaan. Er werden slechts kleine stapjes gezet. Vervolgens brak de crisis uit. Ons financiële stelsel schudde op haar grondvesten en banken bleken ineens relatief hoge hypotheken te hebben uitstaan op woningen die alsmaar minder waard werden. Dus wat doet de politiek? Alsnog de leennormen aanscherpen. Tja, dat helpt dan alleen voor de nieuwe gevallen. De bestaande hypotheken worden er niet lager van. Het aanscherpen van de hypotheeknormen ten tijde van de crisis was dodelijk voor de woningmarkt. Slechte timing. Het had van meer karakter getuigd om, wanneer je de kans voorbij hebt laten gaan om de leennormen aan te scherpen, dit dan ook niet te gaan doen (of zelfs: juist niet) als er een economische crisis uitbreekt.

De woningmarkt raakte hierdoor in een neerwaartse spiraal en sleepte de economie als geheel verder mee de diepte in. Als makelaars zagen wij krantenberichten voorbijkomen dat de Nederlanders nog depressiever waren dan de Grieken en dat de Belgen uit Antwerpen over de grens in Zeeuws Vlaanderen woningen kochten omdat deze daar goedkoper waren dan in België. Nooit gedacht dat ik dit nog zou meemaken ….

Uiteindelijk hebben we nu de bodem bereikt omdat onze minister Stef Blok van Wonen ingezien heeft dat het niet goed is nu de leencapaciteiten verder in te perken. Sinds 1-1-2013 heeft hij de (koop)woningmarkt dan ook met rust gelaten, waardoor deze weer wat opveert. Het feit dat hij nu zijn pijlen vervolgens gericht heeft op de huurders en deze met flinke huurverhogingen belast, werkt daarbij als een katalysator op het herstel van de koopwoningmarkt.

Onder water.

Fijn dat we eindelijk de bodem bereikt hebben. En jammer dat dit alles gebeurd is. Maar vooral vervelend dat de rekening bij de huiseigenaren is komen te liggen die met name in de jaren 2005 – 2011 gekocht hebben. Zij zitten nu onnodig opgescheept met een torenhoge hypotheek. De schade van een beleid dat niet durft in te grijpen als het kan, en het wel doet als het niet kan. De hypotheken die nu verstrekt worden leveren voor koper en bank minder risico’s op, maar de bestaande klanten betalen hiervoor de prijs. En wat is nu de winst? De ingreep heeft door de gecreëerde waardedalingen een stuwmeer aan risicovolle hypotheekdossier gecreëerd van klanten die een hogere hypotheek hebben dan dat de woning waard is. Naar het schijnt 1 op de 3 hypotheken zelfs! En dat was toch net wat ze niet wilden? En dus zitten de banken nu met 33 procent risicovolle hypotheekdossiers in hun maag. Rare jongens, die politici.

Gelukkig is het nu dan toch lente geworden. De lage huizenprijzen gecombineerd met extreem lage rente trekt kopers. Daarmee is het probleem van de makelaar verschoven. Eerst hadden we moeite kopers te vinden die de woningen konden (of durfden te) kopen. Nu hebben we moeite om verkopers te vinden die kunnen (of willen) verkopen vanwege de restschulden. Gelukkig zijn er op dit moment meerdere oplossingen mogelijk waar verkopers vaak geen weet van hebben. En daar kan een makelaar ze dan op wijzen. Vandaar de toch toenemende verkoopcijfers.

Eindelijk lente!