dinsdag 11 november 2014

Marktbeschouwing najaar 2014

Opleving van de markt ?

Dit jaar is het aanzienlijk drukker in de makelaardij. Een duidelijke opleving van de markt. Om een idee te geven: Per 1 september waren de eerste 8 maanden van het jaar voorbij, maar hadden we op ons kantoor al net zoveel woningen verkocht als vorig jaar in 12 maanden!

Betere woningmarkt.
De gemiddelde makelaar is dan ook goedgehumeurd en steekt dit goede nieuws niet onder stoelen of banken. Niet heel gek, aangezien we als beroepsgroep ernstig te lijden hebben gehad onder 6 jaar woningmarktcrisis, samen met onze verkopers (zie ook mijn vorige column op Blogger.com).

Vandaag wil ik graag wat nuance aanbrengen in de euforie, want dit feestje is niet voor iedereen even leuk. Op de eerste plaats is het zo dat het vooral de eengezinswoningen zijn tot ca. 250.000 euro die in een stroomversnelling zijn geraakt. Appartementen staan nog steeds buiten te wachten tot ze mee mogen doen en dat geldt ook in progressieve mate voor alles vanaf 2,5 ton. Je zal dus maar een duur appartement te koop hebben staan … 

Kortere looptijden.
Eengezinswoning-verkopers tot de 2,5 ton ervaren vooral de lol dat de looptijden aan het verkorten zijn. Dit is vakjargon voor: woningen staan minder lang te koop. Verkopers uit de andere categorieën zien dit feest voorlopig nog even aan zich voorbij gaan. Die worden dan ook regelmatig licht (tot zwaar) chagrijnig van de succesverhalen over alle woningen die verkocht worden, behalve hun huis. Begrijpelijk maar het is even niet anders. Hopelijk zet de opleving van de markt door en komen de andere categorieën volgend jaar ook aan de beurt. Niet dat we ze nu niet verkopen, maar de verhoudingen liggen duidelijk scheef.

Daarbij valt het ons op dat we zo ongeveer sinds de zomervakantie een nieuw fenomeen waarnemen. Namelijk het fenomeen van de overmoedige verkoper. Het is opvallend hoeveel opdrachtgevers zich opeens rijk rekenen en denken dat hun huis inmiddels al weer meer waard is geworden.  En net zo makkelijk wijzen ze biedingen af, de makelaar in totale verbijstering achterlatend als ze na twee jaar eindelijk een keer een fatsoenlijk eindbod krijgen. En daar waar wij dan met megafoons staan te roepen dat ze er misschien eens een nachtje over na moeten denken, halen zij hun schouders op met de mededeling dat de huizenprijzen weer aan het stijgen zijn. En de kopers haken dan verbouwereerd af, omdat zij vandaag nog niet de prijs van volgend jaar gaan betalen.

Nog geen waardestijgingen.
Mensen: get real! Er zijn dus nog geen waardestijgingen. Niet hier in ieder geval. Ja, in Amsterdam en in Utrecht. Maar helaas loopt Brabant altijd achter op het Westland. En binnen Brabant loopt Tilburg altijd achter op Den Bosch, Breda en Eindhoven als zijnde de arbeidersstad van de provincie. Hier zien we dus nog geen stijgingen van de transactieprijzen, uiteraard een enkele bofferd daargelaten. Boven de 2,5 ton zien we zelfs nog steeds woningen in prijs dalen. De opleving bestaat dus alleen in aantallen verkopen en niet in hogere transactieprijzen.

Het komt natuurlijk goed. We gaan de goede kant op. Waarschijnlijk gaan ook hier de transactieprijzen stijgen. Het gaat alleen hier in Tilburg en de Reeshof nog niet zo snel als menigeen denkt. Kopers kunnen nu dus goed hun slag slaan. Verkopers zouden kunnen overwegen nog een jaartje of twee geduld te hebben en hopen op een waardestijging. Tenzij ze weer iets anders willen gaan kopen natuurlijk, want dan zijn ze zelf kopers ….



dinsdag 22 april 2014

Eindelijk lente? Verval en heropleving van de woningmarkt.






Eindelijk lente?

Als ik dit stukje schrijf zijn net de kwartaalcijfers van de NVM bekend gemaakt. En die waren zeer positief. Eindelijk is na een hongerwinter van 5 jaar de lente aangebroken. Vorig jaar zagen we op kantoor de markt al verbeteren, of zo u wenst: minder slecht worden, maar de afgelopen weken waren echt bijzonder. Onderbouwt in cijfers: In de eerste twee maanden van vorig jaar verkochten wij slechts 3 woningen, nu in dezelfde periode 15 stuks. Van onze collega’s horen wij soortgelijke geluiden. Er is dan ook een einde gekomen aan de woningmarkt recessie zoals deze vijf jaar geweest is. Maar niet zonder slachtoffers; ca. 30 % van de woningeigenaren staat “onder water”. Collateral Damage van de keuzes die in Nederland de afgelopen decennia gemaakt zijn. Even een terugblik.

Eigenlijk is er wat raars gebeurd in ons land tijdens de recessie t.o.v. de ons omringende landen België en Duitsland. Bij ons zakten de huizenprijzen enorm, daar waar dat bij de buurlanden niet gebeurde. De reden hiervoor is dat de overheid besloten heeft vanaf 2009 de hypotheekregels geleidelijk maar stevig aan te scherpen. Hierdoor werd er bovenop een economische crisis een extra woningmarktcrises gecreëerd.

Al decennia lang is er over gesproken dat het Nederlandse hypotheekstelsel met ruime financieringsnormen en renteaftrek faciliteiten niet in de pas liepen met de ons omringende landen. En iedereen zag ook wel aankomen dat daar een keer iets aan gedaan zou moeten worden. In de jaren van onstuimige prijsstijgingen (1995-2005) zagen wij de transactieprijzen  soms wel met 10% per jaar omhoog gaan. Dit waren de jaren waarin er voor de overheid een gouden kans lag om de leennormen flink aan te scherpen.

Slechte timing.
De politiek durfde dit echter niet aan en liet deze uitgesproken kans voorbijgaan. Er werden slechts kleine stapjes gezet. Vervolgens brak de crisis uit. Ons financiële stelsel schudde op haar grondvesten en banken bleken ineens relatief hoge hypotheken te hebben uitstaan op woningen die alsmaar minder waard werden. Dus wat doet de politiek? Alsnog de leennormen aanscherpen. Tja, dat helpt dan alleen voor de nieuwe gevallen. De bestaande hypotheken worden er niet lager van. Het aanscherpen van de hypotheeknormen ten tijde van de crisis was dodelijk voor de woningmarkt. Slechte timing. Het had van meer karakter getuigd om, wanneer je de kans voorbij hebt laten gaan om de leennormen aan te scherpen, dit dan ook niet te gaan doen (of zelfs: juist niet) als er een economische crisis uitbreekt.

De woningmarkt raakte hierdoor in een neerwaartse spiraal en sleepte de economie als geheel verder mee de diepte in. Als makelaars zagen wij krantenberichten voorbijkomen dat de Nederlanders nog depressiever waren dan de Grieken en dat de Belgen uit Antwerpen over de grens in Zeeuws Vlaanderen woningen kochten omdat deze daar goedkoper waren dan in België. Nooit gedacht dat ik dit nog zou meemaken ….

Uiteindelijk hebben we nu de bodem bereikt omdat onze minister Stef Blok van Wonen ingezien heeft dat het niet goed is nu de leencapaciteiten verder in te perken. Sinds 1-1-2013 heeft hij de (koop)woningmarkt dan ook met rust gelaten, waardoor deze weer wat opveert. Het feit dat hij nu zijn pijlen vervolgens gericht heeft op de huurders en deze met flinke huurverhogingen belast, werkt daarbij als een katalysator op het herstel van de koopwoningmarkt.
Onder water.
Fijn dat we eindelijk de bodem bereikt hebben. En jammer dat dit alles gebeurd is. Maar vooral vervelend dat de rekening bij de huiseigenaren is komen te liggen die met name in de jaren 2005 – 2011 gekocht hebben. Zij zitten nu onnodig opgescheept met een torenhoge hypotheek. De schade van een beleid dat niet durft in te grijpen als het kan, en het wel doet als het niet kan. De hypotheken die nu verstrekt worden leveren voor koper en bank minder risico’s op, maar de bestaande klanten betalen hiervoor de prijs. En wat is nu de winst? De ingreep heeft door de gecreëerde waardedalingen een stuwmeer aan risicovolle hypotheekdossier gecreëerd van klanten die een hogere hypotheek hebben dan dat de woning waard is. Naar het schijnt 1 op de 3 hypotheken zelfs! En dat was toch net wat ze niet wilden? En dus zitten de banken nu met 33 procent risicovolle hypotheekdossiers in hun maag. Rare jongens, die politici.

Gelukkig is het nu dan toch lente geworden. De lage huizenprijzen gecombineerd met extreem lage rente trekt kopers. Daarmee is het probleem van de makelaar verschoven. Eerst hadden we moeite kopers te vinden die de woningen konden (of durfden te) kopen. Nu hebben we moeite om verkopers te vinden die kunnen (of willen) verkopen vanwege de restschulden. Gelukkig zijn er op dit moment meerdere oplossingen mogelijk waar verkopers vaak geen weet van hebben. En daar kan een makelaar ze dan op wijzen. Vandaar de toch toenemende verkoopcijfers.

Eindelijk lente!

donderdag 16 januari 2014


 

De wichelroedeman.

Een (waar gebeurd) verhaal van een rondleiding in een huis dat we begin vorig jaar te koop hadden staan. Van de bezichtigingen maken we altijd een schriftelijk verslag voor onze verkopers in hun digitale klantendossier, en daar is dit verhaal uit overgenomen.

--------------------

Verslag van de bezichtiging:

Gisteren heb ik de kijkers van 2 januari voor de 2e keer rondgeleid. Deze keer kwam mevrouw niet alleen met haar partner, maar bracht ze ook een eigen makelaar mee. En dat was nog niet alles, want net toen ik aan de rondgang wilde beginnen bleek er nog iemand onderweg te zijn; een meneer van buiten de stad, met een wichelroede!

Nu heb ik (achteraf) even opgezocht waar zo'n ding voor dient (ik ben ook maar gewoon makelaar) en het blijkt dat je er aardstralen, wateraders en elektromagnetische smog mee kunt waarnemen in een woning. Helaas kun je er blijkbaar niet mee navigeren, want meneer had wat moeite met het vinden van het adres en kwam dus wat later.

Toen hij eenmaal binnen was hebben we de groep opgesplitst: de wichelroedeman bleef beneden en de rest ging met mij mee voor een volledige bezichtiging. Aardstralen e.d. dienen (blijkbaar) namelijk vooral beneden opgespoord te worden. OK. De bezichtiging ging verder goed. De woning zag er weer strak uit en de tuin gaf door de sneeuw een sprookjesachtige aanblik. Ik heb dan ook geen negatieve opmerkingen gehoord. Ook de aankopend makelaar was zeer te spreken over alles wat hij zag, en met name de gashaard maakte veel indruk op hem.

Eenmaal terug in de woonkamer had de wichelroedeman ook zijn bevindingen klaar. Help! Hij had niet alleen wateraders gevonden, maar zelfs een heel kruispunt van wateraders! En wel onder de hoek van het speelkleed en in mindere mate ook nog een waterader onder de eethoek bij de kinderstoel. Jullie zijn dus gewaarschuwd! Over aardstralen en elektromagnetische smog heeft hij het gelukkig verder niet gehad. Voor de wateraders had hij overigens (tegen meerprijs?) zo nodig wel weer een oplossing: deze konden met magneten "versleept" worden naar een plek in huis waar ze minder schadelijk zijn. Bij voorkeur niet onder een slaapkamer. De badkamer lijkt mij dan de meest geschikte plek, maar ik ben maar een leek op dit vlak. Overigens: wateraders verslepen met magneten? Ik was op dit punt het spoor inmiddels geheel bijster geraakt, maar zolang er oplossingen zijn ben ik verder gerustgesteld.

Na deze bezichtiging gingen ze naar eigen zeggen nog naar een woning in de H-buurt kijken. Ik weet welke, en heel eerlijk: dat is ook een mooi huis. Iets duurder, maar ook uitgebouwd, en ook best luxe uitgevoerd. Serieuze concurrentie dus. We moeten er dus op hopen dat de metertjes van de wichelroede tot ver in het rood uitslaan bij dat huis, dan zijn we van die concurrentie af.

Zodra we weer nieuws hebben laat ik het jullie weten.

---------------------

PS: De woning is inmiddels lang en breed verkocht, maar niet aan deze kijkers.